榊淳司×如月正雄の 首都圏マンション立地 エリア別総合評価集001 「品川区」編【2010年4月改訂版】
えっ?365日ほったらかしで大丈夫!?負けないFX運用・FXで起業・FXの簿記....榊淳司×如月正雄の
首都圏マンション立地 エリア別総合評価集001
「品川区」編【2010年4月改訂版】
榊淳司×如月正雄の
首都圏マンション立地エリア別総合評価集001
「品川区」編
2010年4月改訂版
はじめまして、榊淳司です。
Vol.1からVol.8のシリーズが大好評の
如月正雄氏の「エリア別総合評価集」の
｢第１弾｣「品川区」編の内容を更新いたしました。
このレポートが最初に出たのが2009年11月。
今回は2010年2月までのマーケットデータを
盛り込んだ内容に改定しました。
このシリーズも好評のうちにVol.8までがリリースされ
如月さんもかなり慣れてきたというか、手がこんできたというか・・・充実してきました。
いつもながら、写真を出せないのが残念です。
彼の名前はちょっと難しいのですが「きさらぎ まさお」と読みます。
もちろんペンネームです。
だから、写真は出せません。
すっかりお馴染みになったこのイラスト。
実物と違う！・・・という声も轟々と寄せられているのですが
今のところ本人から苦情は出ていませんし、途中で変えるのもヘンです。
したがって、当面はこのイラストを使います。
いつもの通り、ここで彼のプロフィールを紹介しておきましょう。
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如月正雄 プロフィール
早稲田大学教育学部卒業後、広告会社勤務。
その後、市場調査業務を行なう会社を設立。
マンション開発や販売にあたって各種調査・企画提案、
都市開発プランニング、コンサルティング業務を行っております。
会社員時代を含め、２０年近くマンション市場を見てきました。
大手不動産会社上位２０社を中心にお仕事させていただいております。
首都圏で降りたことない駅は殆どありません
（自慢することかどうかは、微妙なところですが。。）
不動産って、なんかいかがわしいですよね？（笑）
売買契約というと本来対等なものであるはずなのに、
不動産に関しては、妙な威圧感のようなものを感じませんか？
不動産会社というのは本当のこと言ってないんじゃないか、
そんな不信感がどうしてもぬぐえません。
分譲マンションというのは、
他の商品・サービスのように、リピート購入することを
ほぼ想定していません。
また、直接販売の現場にいる営業マンにとっては、
とにかく「契約をとること」、「買わせること」
が仕事上の最大のテーマになっているわけです。
自分で仕入れたり、商品企画したものではないものを
とにかく売らなきゃいけないわけです。
さらに、車などと違って、
マンションというのは、統一価格がありません。
つまり、
そもそも価格の決定メカニズム、
比較検討すること自体が難しいのに、さらに、
１回こっきりの付き合いで、
方や「売りたいだけ！」、一方は「騙されないぞ！！」
と思っている、という状況なわけです。
一般ユーザーが悩むのも無理ありません。
悩まない方がどうかしてます。
榊淳司氏とはもうかれこれ
17、18年のお付き合いをさせていただいております。
榊氏の事務所に遊びに行ったり、
セミナーのアイデアなどお出しているうち、
マンションレポートのご依頼を受け、
「ユーザー側に立ったサービスを提供できないか」
という点で意見が一致し、
合同でレポートを書かせていただくことになりました。
不動産広告はもちろん、世の中の住宅情報系ポータルサイトでも
「本当の」「生の」情報はオミットされています。
これはかなり不健全なことだと思います。
また、ネット系マンション投稿サイトというのも
乱立していますが、
だいたい個別物件の瑣末な（目に見える）事象について
個人的な論評がされているばかりで、
マンション市場に関する「全体像」といったものが見られません。
マンション販売の営業マンが書き込みしてたりして、
余計に情報が混乱してたりしますし。。
マンション価格というのは本来、
「全体を見渡した相場観」
が必要であるのにかかわらず、
そういう視点が欠けているから、
「設備・仕様の細部」だとか、
「立地についてのバランスに欠けた（特定価値観のバイアスがかかりすぎた）評価」
につながってくるのだと思います。
とにかく、マンションというのは物件ごとの個別性が強いです。
強すぎると言っていいかもしれません。
ほんの２、３年ですぐそばにある物件の価格が
１，０００万円違ってくる、
なんてのはごく普通の現象としてあります。
ただ、マンション市場全体を時系列で、
かつエリア網羅的に見ていくと、
だんだん市場の動きが読めてくるようになります。
文字通り見えてくるようになるんです。
ただ、マンション購入を考え始めて２、３年といった方に
こういう視点を持て、というのはかなり難しいことでしょう。
入手できる情報が売主側の一方的なものか、
広告収益をビジネスモデルにしているネット・雑誌系媒体
からしかないからです。
こういう状況は、
数千万の借金をして、２０年以上金利を払うことを考えると、
かなり不健全です。
大げさに言えば、
社会的な利益損失にもつながっているのではないか、
とさえ思えます。
そんなことで、榊氏とともにユーザー視点に立ったレポート
をシリーズ展開しております。
マンション相場の動きを「全体像」を通して極力科学的に検証し、
ご自身で納得のいく判断をする。
そういう場面で少しでもお手伝いができれば、と思っております。
お互い業界の中におりますので、ペンネームを使うことで
「覆面お助けマン」となって、
マンション購入でイタい目に遭う方を
一人でも減らすことができれば・・・
そんなことを意識して活動をしております。
以上、如月氏のプロフィール＆コメントでした。
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彼の出した 「品川区編」
「豊島区編」
「新宿区編」
「武蔵野市編」
「北区編」
「中央区編」
「港区編」
「目黒区編」
の8つのレポートは
かなり好調に販売が進んでいます。
それだけに、業界内の注目度もウナギ上り。
「如月正雄って誰なの？」
という問い合わせが、榊のところに殺到しています。
これは、絶対に秘密です。
彼は、マンション市場を分析する腕のいい現役マーケッターです。
普段は、マンションデベのために「市場調査レポート」を書いています。
この、マンションの売主企業の為に書く「市場調査レポート」というのが、
我々の常識感覚で計ると、何ともおかしなものなのです。
結論は、最初から決まっているのです。
どんなヘボな場所であろうと
どんな遠くであろうと
どんなくだらない設計であろうと、
そして・・・どれほど市場を無視した高い価格であろうと、
結論はひとつ・・・・「売れます」。
マンションを開発分譲する不動産会社の連中は、
耳障りのよくない話は聞きたがらないのです。
「この価格では、売れるわけがない」
「この事業は、どう考えても成立しませんよ」
「なんで、こんな場所でこの価格なのでしょう」
「これは、エンドユーザーを裏切る行為です」
「この価格は、市場に反しています」
という「本当」のことを書くとどうなるか？
「ふざけんなお前！出入り禁止だ！！」
全員が全員ではありませんが、不動産業界には眩暈がするほど
「お馬鹿」な連中がウヨウヨしています。
そして「お馬鹿」な奴ほど、昇進したりします。
まともに物事を考え、正当な主張をしていると
組織から、つまはじきにされるようなところがあります。
それは、当然外部の業者にも及びます。
広告代理店もそんな業者のひとつです。
業者というのは、いってみれば、不動産業者の奴隷のようなもの。
だから、その広告代理店から依頼を受けてレポートを作成する場合、
如月氏の立場として、「本音」は決して書けないのです。
ひたすら、
「ターゲットは・・・にいるので、価格は・・・にすれば、市場を捉えることができます」
いってみればウソばかり。
その結果、ロクでもないマンションが市場にワンサカとあふれ出します。
当然、売れるわけがありません。
典型的な例が、都心や近郊人気エリアの新築マンション市場です。
竣工半年、1年経っても売れ残っているマンションがゴロゴロあるでしょ。
ああいう物件は、ほぼ「買ってはいけない」のです。
でも・・・時々間違って買ってしまう人もいるのです。
マヤカシの広告と巧みな営業トークで、
騙されてしまうエンドユーザーさんです。
残念ながら、買ってしまった方は 早くて数ヶ月、遅くとも数年後には
「失敗した」と頭を抱え込む ことになります。
本来、そういうロクでもないマンションは
買ってはいけないもの。
買っていいマンション、買っていい価格、というものを
エンドユーザーがキチンと判断できれば、
市場からロクでも無いマンションは駆逐されます。
ならば、我々がエンドユーザーに対して、
キチンと判断できるための材料を提供しよう！
如月氏は、この考えに大いに賛同してくれました。
そして、彼の得意とする「エリア毎のマンション市場研究」のレポートを
エンドユーザーの皆さん向けに執筆してくれることになったのです。
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第1回目の対象となったのは、「品川区」です。
今、この街はとてもホットです。
天王洲アイルは、湾岸エリアの南端として注目を集めました。
その他にも、大崎・五反田の再開発エリアでは、
かつての面影もないほどに街並みが変容しています。
逆に、城南の旧来の住宅地エリアでは発展が停滞しているようにも思えます。
ゼームス坂、仙台坂、くらやみ坂などは
通り１本隔てるだけで、不動産の資産価値が何割も違ったりします。
それぞれのエリアには固有の事情があり、それが不動産価格に反映されます。
もちろん、マンションの価格にも影響を与えるのですが・・・・
しかし、
困ったことに新築マンションの販売価格には、
マイナス情報はあまり考慮されず、プラス情報ばかりが反映されます。
つまり・・・高くなりがちなのです。
例えば、品川区の特徴として「○○山」というブランド立地があります。
御殿山や島津山、諏訪山、池田山などです。
マンション名にこれらの名称が冠せられることは多いのですが、
実際にその名にふさわしい場所なのかどうか・・・
疑問に思えるネーミングもかなりあります。
「○○山だと思って高いお金を出したのに、
中古になったら誰もそんなことを認めてくれなかった」
こういう話は、よく聞きます。
地元の方ならいざ知らず、他のエリアから移り住んでくる場合
その土地土地の「地位（ぢぐらい）」をしっかり確認しておかないと
思わぬ落とし穴にはまる事になります。
今回、如月氏が詳しいレポートを書いてくれた品川区には
実にこういう「落とし穴」的な立地が多いのです。
彼は、自分で住んだ経験や、このエリアについて過去に書いた
数百に及ぶレポートで蓄積された豊富な知識と分析力を、
今回の「品川編」で余すことなく発揮してくれました。
同じくらい精緻なレポートを
マンションの売り主企業に提出する場合、
広告代理店の報酬は２０万円から１００万円のレベルです。
しかも、このレポートは現在このエリアで販売されている
主な新築分譲マンションについて
その価格にどの程度市場性があるのか、
明解なコメントが付せられています。
彼がそういった忌憚のない「物件評価」の
コメントを付したのは次の8つのマンションです。
ブランズ島津山
パークタワーグランスカイ
大崎ウエストシティタワーズ
ドレッセ戸越公園プレヴィ
クレストタワー品川シーサイドコート
シティハウス南品川
プレミスト不動前
パークハウス品川中延
これらのマンション評価に達するまでのエリア分析や
過去10年の品川区及び23区市場推移など、マーケット情報資料等も盛り込まれた詳細な内容です。
みなさんに、よりご理解いただけるように「目次」をご紹介しておきます。
CONTENTS
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はじめに
マンション立地についての考え方
マンションの値づけについて
如月の言う「適正価格」について
品川区の立地評価
品川区のマンション市場推移
品川区エリア別立地特性・販売物件データ
１.山手線高級住宅地エリア
２.大崎再開発エリア
３.高台傾斜地立地
４.城南住宅地
５.埋立地
まとめ
「如月正雄」から一言
2009年11月に出しました「品川区」編を改訂しました。2010年2月ま
での最新情報を追加しました。品川区は供給量が多いわけではない
のですが2010年に入っていくつかいい物件が出てきました。特に目黒線や大井町線
で駅近でなおかつ住宅地という条件の良い物件が販売開始されます。例の大崎タワー
物件も三井の方は竣工が近づいて販売スピードが早まっています。住友のタワーにつき
ましても、昨年秋以降の販売戸数・坪単価データなど追加しました。品川区は利便性が
高くて住環境の良い物件があります。まだまだ高いですが目黒区、港区と比べる
と、もともとの相場水準が低いですから、今後の相場下落とともに｢買いやすい｣｢一回り広い｣新築マンションが入手可能な地域になってきます。ひろく城南エリア希望の方にひろくお読みいただければ幸いです。
最後に「榊」から一言
普段、エンドユーザーが見ることのできないマンション売主企業の「手
の内」から、一般の方が読んでためになる情報を抜き出して再構成し
ているといっていいのが、今回の「品川編」です。現在、品川エリアで新築・中古を問わ
ず、マンション購入を検討されている方にとっては、エリア選定で失敗しないための必
読のレポートだと思います。特に今回は前回より大幅に新たな情報を盛り込んで書き
加えられています。したがって若干価格を上げさせて頂きました。私としても如月氏に廉
価とはいえそれなりの｢報酬｣をお支払いしなければならないので、何卒ご理解ください。
パパ、品川に住みたいな！！
これだけの内容を盛り込んだレポートの価格は
4,690円
です。
「スゴイ！ここまで書いて、大丈夫なの？」
情報盛りだくさんで、この価格！
本体レポートはダウンロード版48ページ
PDFファイルになります。
冊子をご希望の方は、別途1,500円をご負担いただくことになります。
如月氏のレポートの読者の声が寄せられています。
「あぁ・・・間違うところだった。」東京都文京区 Ｉ・Ｋさん
「ちょっと高いかなー」と思っていたのですが、営業マンのトークに うまく乗せられて「それでは今週土曜に契約を」というところまで 話が進んでいました。そんな時、妻が「ねえ、こんなレポートが出 ているわよ。3,960円ってちょっと高いかしら？」と教えてくれたの が「豊島区編」。でも、1億円近くのマンションを買うのだからと考 え、ダウンロードして読んでみると・・愕然。如月レポートの一言一 句に納得。営業トークは一言半句も信用できなくなりました。すぐ に契約を中止。相当割高な物件を買うところでした。読ませてい ただいて本当に良かった・・・如月さんに心から感謝しています。」
如月さんの「専門的」な分析にビビッときました。 東京都品川区 Ｓ・Ｈさん
「品川に住んで４０年。「地元のことなら何でも知ってるぞ」と思っ ていましたが・・・・半分「騙されたと思って」と買った「如月×榊」 のエリア別評価集を読んで驚き。灯台下暗しで、自分が不動産的 な視点をまったく持たず、ただの「思い出」や「思い込み」で、まわ りの土地を判断していたことを知りました。やっぱり餅は餅屋。専 門家の見解が、いかに大切かが身に染みました。「あぁ、間違わ ずに済んだ、後悔せずに済んだ！」という安堵感で一杯です」
榊からお礼の一言
「皆さん、一つ読んだらまた次を読みたくなるようで、お一人の方が３つも４つも
ご購読頂くケースも多々あります。リピーター率の高さは、皆様の｢高い評価｣で
あると感謝しています。より多くの皆さんに読んで頂けるよう価格もなるべく安くで
きるようにこれからも努力します。ご購読いただきました皆様全員に、厚く御礼申 しあげます。 ありがとうございました。どうぞ､今後ともよろしくお願いします」
もう一度ご案内しますと、
価格は、4,690円です。
情報盛りだくさんで、この価格！
PDFダウンロード版と冊子配達版をご用意しました。
購入画面で、「ダウンロード版」か「オンライン通販(冊子版)」を
選択して次に進んでください。
●ダウンロード(PDF)版 4,690円●オンライン通販(冊子)版 6,190円(4,690円＋1,500円)
(冊子版は、別途事務手数料･配送料として1,500円をご負担いただくことになります)
図版と写真を交えて、たっぷり48ページに
ぎっしりとマーケット情報を満載！
写真は本体データをプリントしたものを撮影したものです。
（写真は、ＰＤＦデータプリントの見本イメージです）
※ダウンロード(PDF)版のレポート自体は、ＰＤＦデータをダウンロードして頂くことになります。
※オンライン通販(冊子)版をお求めの場合は、Ａ４版に出力、製本の上ご送付します。（写真は、冊子版の見本イメージです）
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