驚愕の方法！FX365日ほったらかしにす....
えっ?365日ほったらかしで大丈夫!?負けないFX運用・FXで起業・FXの簿記....榊淳司×如月正雄の
首都圏マンション立地エリア別総合評価集001
「品川区」編
榊淳司×如月正雄の
首都圏マンション立地エリア別総合評価集001
「品川区」編
はじめまして、榊淳司です。
今回から、私のマンションレポートライブラリーに
強力な助っ人が参加してくれることになりました。
その名は、如月正雄氏です。
ちょっと難しいのですが「きさらぎ まさお」と読みます。
もちろんペンネームです。
彼のプロフィールを簡単にご紹介しましょう。
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如月正雄 プロフィール
早稲田大学教育学部卒業後、広告会社勤務。
その後、市場調査業務を行なう会社を設立。
マンション開発や販売にあたって各種調査・企画提案、
都市開発プランニング、コンサルティング業務を行っております。
会社員時代を含め、２０年近くマンション市場を見てきました。
不動産というのはどうしても、
「土地神話」というような言葉もあるように、
「売り手市場」になってしまいがちで、
日頃からどうもその辺の特殊な市場に対し
もやもやのような感じを持っておりました。
しかし、今や、どんな商品・サービスも
ユーザーファーストでなければ成立しない世の中になっています。
榊淳司氏とはもうかれこれ
17、18年のお付き合いをさせていただいております。
「マンション値引き・価格・情報」というブログを
立ち上げられたことをお伺いしたのが昨年夏ごろのことでしょうか。
金町駅前の寿司屋だったような（笑）。
今年に入って、レポートのご依頼を受け、
「ユーザー側に立ったサービスを提供できないか」
という点で意見が一致し、
合同でレポートを書かせていただくことになりました。
お互い業界の中におりますので、ペンネームを使うことで
「覆面お助けマン」となって、
マンション購入でイタい目に遭う方を
一人でも減らすことができれば・・・
そんなことを意識して活動をしております。
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以上、如月氏のプロフィールでした。
現在も彼は、マンション市場を分析する腕のいいマーケッターとして、
普段は、マンションデベのために「市場調査レポート」を書いています。
過去20年間のマーケティング調査において、
首都圏で「降りたことのない駅」は殆どない、というくらい業界に精通しています。
大手デベのうち、ベスト20に入る不動産会社のほぼ全ての仕事をしています。
そういう立場にあるので、写真をお見せすることはできません。
言葉で説明すると、ちょっとインテリ風の美男子です。
イメージで表現するなら
【こんな感じの人物です。ちょっとカッコよすぎかな(笑)】
それで・・・そのマンションの売り主向けの「市場調査レポート」というのが、
常識で考えれば何ともおかしなものなのです。
「ここの市場は・・・だから・・・したら売れますよ」と、いう内容がほとんど。
そうやって、企業に媚びるレポートばかりを書かされていると
明晰な頭脳と健全な判断力を備えた如月氏としては、気持ちよくありません。
さらに、本当のことを書けないのでストレスがたまります。
「本当はこんなマンション、この価格で売れるわけがないんだけど」
「こんなマンション、絶対に買っちゃダメだよ」
「なんで、こんな場所でこの価格なんだよ」
「このデベロッパー、やることが本当にあこぎだなー」
「こんな場所で・・・だなんて、いえるワケないじゃない」
「こんな場所にマンション作ろうだなんて、こいつら何を考えているの？」
などという「本音」は決して書けないのです。
ひたすら、
「ターゲットは・・・にいるので、
価格は・・・にすれば、
市場を捉えることができます」
いってみればウソばかり。
なぜ、如月氏は意に反するレポートを書かなければならないのか？
それは、その企業から仕事をもらう広告代理店の側で
「市場調査レポート」を書いているからです。
広告代理店は、その企業にマンション事業を行ってもらい
広告宣伝を請け負うことで「売上」が立つわけです。
よほどのことがない限り
「このプロジェクトは、無理があるからおやめなさい」
というレポートは提出できないのです。
考えて見れば、とても変なことですね。
今回、如月氏は私のマンション研究所に「個人参加」していただき
彼の得意とする「エリア毎のマンション市場研究」のレポートを
エンドユーザーの皆さん向けに執筆してくれました。
ここに書かれているのは、企業向けのウソばかりのものではなく
すべて如月氏が「本当」と思えることです。
第1回目の対象となったのは、「品川区」です。
今、この街はとてもホットです。
天王洲アイルは、湾岸エリアの南端として注目を集めました。
その他にも、大崎・五反田の再開発エリアでは、
かつての面影もないほどに街並みが変容しています。
逆に、城南の旧来の住宅地エリアでは発展が停滞しているようにも思えます。
ゼームス坂、仙台坂、くらやみ坂などは
通り１本隔てるだけで、不動産の資産価値が何割も違ったりします。
それぞれのエリアには固有の事情があり、それが不動産価格に反映されます。
もちろん、マンションの価格にも影響を与えるのですが・・・・
しかし、
困ったことに新築マンションの販売価格には、
マイナス情報はあまり考慮されず、プラス情報ばかりが反映されます。
つまり・・・高くなりがちなのです。
例えば、品川区の特徴として「○○山」というブランド立地があります。
御殿山や島津山、諏訪山、池田山などです。
マンション名にこれらの名称が冠せられることは多いのですが、
実際にその名にふさわしい場所なのかどうか・・・
疑問に思えるネーミングもかなりあります。
「○○山だと思って高いお金を出したのに、
中古になったら誰もそんなことを認めてくれなかった」
こういう話は、よく聞きます。
地元の方ならいざ知らず、他のエリアから移り住んでくる場合
その土地土地の「地位（ぢぐらい）」をしっかり確認しておかないと
思わぬ落とし穴にはまる事になります。
今回、如月氏が詳しいレポートを書いてくれた品川区には
実にこういう「落とし穴」的な立地が多いのです。
彼は、自分で住んだ経験や、このエリアについて過去に書いた
数百に及ぶレポートで蓄積された豊富な知識と分析力を、
今回の「品川編」で余すことなく発揮してくれました。
同じくらい精緻なレポートを
マンションの売り主企業に提出する場合、
広告代理店の報酬は２０万円から１００万円のレベルです。
しかも、このレポートは現在このエリアで販売されている
主な新築分譲マンションについて
その価格にどの程度市場性があるのか、
明解なコメントが付せられています。
彼が「物件評価」のコメントを付したのは、次の５つのマンションです。
ブランズ島津山
パークタワーグランスカイ
大崎ウエストシティタワーズ
ドレッセ戸越公園プレヴィ
クレストタワー品川シーサイドコート
■クレストタワー品川シーサイドコート
■パークタワーグランスカイ
■大崎ウエストシティタワーズ
これらのマンション評価に達するまでの
エリア分析やマーケット情報資料等も盛り込まれた詳細な内容です。
みなさんに、よりご理解いただけるように「目次」をご紹介しておきます。
CONTENTS
はじめに
マンション立地についての考え方
品川区の立地評価
品川区のマンション市場
品川区エリア別立地特性・販売物件データ
１ 山手線高級住宅地エリア
【パパ、品川に住みたいな！】
２ 大崎再開発エリア
３ 高台傾斜地立地
４ 城南住宅地
５ 埋立地
まとめ
「如月正雄」から一言
榊さんからのお誘いで、
品川区についての立地分析レポートをまとめてみました。書いていて思ったのは、
このエリアは通り１本、川一筋隔てることで、
価値がガラッと変わってしまうところが何と多いのか・・・
また、イメージばかり先行していて
街づくりが追いついていない場所もかなりあります。
エンドユーザーのみなさんは、
広告や不動産業者のトークに惑わされることなく、
冷静な目でエリア特性を見つめないと、
とんでもない失敗をしてしまいそうな所です。
そうはならないためにも、どうぞ私のレポートをご活用ください。
最後に「榊」から一言
普段、エンドユーザーが見ることのできない
マンション売主企業の「手の内」から、
一般の方が読んでためになる情報を抜き出して
再構成しているといっていいのが、今回の「品川編」です。
現在、品川エリアで新築・中古を問わず、
マンション購入を検討されている方にとっては、
エリア選定で失敗しないための必読のレポートだと思います。
これだけの内容を盛り込んだレポートの価格は
3,960円
です。
「えっ、
マンションデベが
100万円払うレポートが、
このお値段！」
情報盛りだくさんで、この価格！
本体レポートはダウンロード版40ページ
PDFファイルになります。
※写真は本体データをプリントしたものを撮影したものです。
レポート自体はＰＤＦデータをダウンロードしていただくことになります。
【お支払方法のご案内】
クレジットカード・銀行振込・BitCash・コンビニ決済でお支払いいただけます。
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